부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

부동산 기초상식, 건폐율과 용적률이란

최근 한 기사에 의하면 서울시가 용적거래제도TDR 도입 방안을 검토한다고 합니다. 용적거래제는 개발이 제한된 지역의 용적률을 다른 지역으로 넘겨 추가 개발이 가능하게 하는 제도를 말합니다. 예를 들면, 유산 보호나 항대기 안전 등에 따른 규제 등으로 용적률이 제한된 지역에서 이와 같은 제한이 없는 다른 곳으로 용적률을 팔 수 있도록 하는 제도를 말합니다. 아직 이 제도가 도입될지는 불투명하다고 해도, 용적률은 부동산 가치에서 굉장히 중요한 개념이라 오늘은 용적률에 대한 이야기를 하려고 합니다.

용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 이때, 연면적은 고유한 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

용적률이란?

대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 뜻하는 용적률은 건물의 높이를 결정짓는 요소 가운데 하나입니다. 이때 연면적이란 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 예를 들어 100평짜리 땅에 용적률 200짜리 5층 건물을 짓는다면, 각 층의 바닥면적은 40평100평 x 200이어야 하고, 총연면적은 200평이 됩니다. 용적률 역시 지역별로 규제가 있는데, 대개 전용주거지역은 50100, 일반주거지역은 100200, 준주거지역은 200500 사이입니다.

상업지역은 중심상업지역이 4001500, 일반상업지역이 3001300, 근린상업지역이 200900로 꽤나 높은 편입니다.

용적률의 영향

도시 계획과 디자인 용적률은 건축물의 높이와 밀도를 결정짓는 중요한 요소입니다. 이는 도시의 스카이라인과 거리의 느낌에 직접적인 영향을 미칩니다. 부동산 가치 높은 용적률은 해당 부지에서 더 많은 건축 활동을 허용하기 때문에, 부지의 가치를 높일 수 있습니다. 반대로, 낮은 용적률은 더 넓은 공간과 녹지를 의미하며, 이는 다른 형태의 부동산 가치 상승을 가져올 수 있습니다. 환경 영향 용적률 규제는 도시의 열섬 효과를 줄이고, 더 많은 공간을 녹지로 유지함으로써 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건폐율이란?

건폐율은 땅의 넓이 대비 건물의 1층 바닥지역이 얼마나 되는지를 백분율로 나타낸 것입니다. 쉽게 말해 집이 깔고 앉은 땅의 크기라고 할 수 있습니다. 만약 100평짜리 땅에 건폐율이 50라면, 건물의 1층 바닥은 50평만 지을 수 있습니다. 나머지 50평은 정원이나 주차장 등으로 활용해야 합니다. 건물의 층수와는 관련 없이 오로지 1층 만의 바닥면적을 기준으로 한다는 점이 포인트입니다. 또, 건물을 아무리 높게 올립니다.

해도 건폐율은 달라지지 않습니다. 다시 말해 위로 쌓아 올리는 것보다는 옆으로 펼치는 것에 더 무게를 둔 개념이라고 볼 수 있습니다. 앞서 언급했듯이 건폐율은 지자체마다. 규정이 다르므로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

건폐율과 용적률 계산 예시

이제 실제로 건폐율과 용적률을 계산해 보겠습니다. 예를 들어, 100평짜리 대지에 60평짜리 건물을 지었다고 가정해 보면. 이때 건폐율은 60100100로 계산하면 60가 나오게 됩니다. 즉, 이 땅에는 최대 60까지 건물을 지을 수 있는데, 딱 그 한도까지 채운 것입니다. 만약 이 건물을 5층까지 올렸다면 용적률은 어떠한 방식으로 될까요? 연면적은 각 층의 바닥면적을 모두 더한 값이므로, 이 경우 연면적은 300m260m2 x 5층가 됩니다.

이제 용적률 공식에 대입하면 300100100 300라는 값을 얻을 수 있습니다. 즉, 이 땅에는 최대 300까지 건물을 올릴 수 있는데, 역시 최대한도로 지은 것입니다. 이렇게 직접 계산해 보시면 건폐율과 용적률 개념을 보다. 쉽게 이해할 수 있습니다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 나타냅니다. 연면적, 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 합친 면적이며 지하층을 제외한 지상층의 면적 합계입니다. 이 비율은 백분율로 표시되며, 건축밀도를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 계산식을 위와 같으며 아래의 예시를 통해 용적률을 계산해봅니다. 예를 들어, 1000평의 대지에 지하 1층이 100평, 지상 5층이 100평인 건물이 있으면 용적률은 다음과 같이 계산됩니다.

용적률은 지하층을 제외한 지상층의 면적의 합계인 연지역이 500제곱미터입니다. 그러니까 용적률은 50가 됩니다. 용적률이 크다는 것은 건물을 높게 지을 수 있으며, 건물의 층수가 많습니다.는 의미입니다. 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미치며, 사용 목적 지역에 따라 크기가 달라집니다.

자주 묻는 질문